Tributación en ITP de las operaciones de extinción de condominio

Nuestro Código civil define el concepto de Comunidad de bienes en su artículo 392, de forma que “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece “pro indiviso” a varias personas”

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De forma que nos encontramos con una extinción de condominio en el momento en que queremos disolver esa comunidad.

En estas operaciones intervienen distintos impuestos, tales como el IRPF, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD, siendo este último el que analizaré en este artículo.

El supuesto más sencillo se produce cuando la disolución del condominio se lleva a cabo de forma que se adjudican bienes y derechos a cada comunero en proporción exacta a su cuota de participación en la cosa común. En este caso NO existe transmisión alguna, por lo que esta operación NO tributará por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, estando únicamente sujeta a Actos Jurídicos Documentados, cuando se trate de un acto inscribible.

Sin embargo, si existe un exceso de adjudicación se produce un hecho imponible por el exceso:

• Si el exceso se compensa (con otros bienes o en efectivo) será una transmisión onerosa y el beneficiario tributará por el exceso en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
• Si el exceso es a título gratuito, tributará en concepto de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  

No obstante, si ese exceso de adjudicación resulta INEVITABLE porque el bien a adjudicar es indivisible, NO estará sujeto a la modalidad de Transmisión Patrimonial, tributando por Actos Jurídicos Documentados.

Esta exención en la práctica genera “conflicto tributario”, dado que en cada caso se tendrá que estudiar si nos encontramos ante bienes indivisibles o que desmerecen mucho con la división, o si el reparto pudiera haberse realizado de forma más equitativa entre los comuneros, a fin de que la operación no tribute por ITP. Y digo que se producen conflictos ya que no siempre los criterios de la Dirección General de Tributos se acomodan a la realidad de las operaciones y a los intereses de los comuneros.

Lo que sí que quedó claro tras la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9 de octubre de 2018, contrariamente a lo que hasta la fecha sostenía la Administración, es que la base imponible para liquidar es la parte del valor del bien que correspondía al comunero y que se transmite, y NO el valor total del mismo como venía aplicando la Administración tributaria.

Son muchos los casos reales que se plantean, como por ejemplo ¿qué ocurre si el bien está hipotecado? ¿Afecta quién se adjudica la deuda?, o, por ejemplo, ¿qué ocurre cuando se produce la disolución de una comunidad de bienes como consecuencia de un divorcio o separación? ¿Afecta que estemos ante la adjudicación de la vivienda habitual?

Por ejemplo, nos encontramos que NO motivan liquidación por ITP los excesos de adjudicación que resulten de la disolución del matrimonio o del cambio del régimen económico, siempre que sean consecuencia de la adjudicación de la vivienda habitual del matrimonio.

Y, sin embargo, en el régimen de separación de bienes NO existe sociedad conyugal, por lo que las extinciones del condominio que se produzcan de bienes comunes de matrimonio en separación de bienes NO gozarán por tanto de la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Por tanto, resulta importante el estudio fiscal de las operaciones de extinción de condominio, a fin de poder rebajar la “factura fiscal” de las mismas.